2019年4月，时任华润置地（1109.HK）副总裁、华润置地北大区总经理的蒋智生显得有些焦虑，他在华润置地华北大区商务品牌发布会上自嘲华润置地陷入“一个地产中年油腻男的焦虑”。

一时间，“中年焦虑”的字眼与华润置地紧紧联系在一起。1994年诞生的华润置地，在中国房地产业里岂止是中年，相较于众多千亿级房企，妥妥的元老级。

蒋智生似乎并没有陷入焦虑，华润置地迎来建筑行业摸爬滚打几十年的新掌门王祥明时，他顺利转投中国融通。

1963年出生的王祥明执掌地产巨头华润置地两年多了，今年第一个月的业绩也迎来了当头一棒。2022年1月，华润置地实现总合同销售金额约人民币152.6亿元，总合同销售建筑面积约1072152平方米，分别按年减少37.0%及9.7%。

形势大于人。华润置地以及王祥明也得面对异常严峻的环境奋斗一番了。

销售下滑之时，华润置地却迎来了机会。

这个机会，不是一般企业所能拥有的。春天来了，房地产寒冬却未过去。陷入流动性危机的众多知名房地产企业，也只能够选择躺平或者加速出售资产。富力地产（2777.HK）、花样年控股（1777.HK）等多家房企都接连将旗下资产项目摆上交易台，其中不乏优质资产。

2021年底，央行、银保监会联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

正如同富力、融创等房企在万达至暗时刻 “捡漏”万达出售的资产那样，目前，房企间的并购行为是化解行业风险和援救出险房企的重要手段。

2022年1月13日，央行再次强调了化解行业风险。一个月内央行两次释放出的信号，华润置地心领神会。

元旦刚过，华润置地就开始频繁动作。1月5日，华润万象生活（1209.HK）发布公告披露交易，润楹（全资附属公司）拟购买天津禹佳拟出售的全部注册资本，双方且协定代价不得高于人民币10.6亿元。

仅过半个月，1月20日，万象生活再度披露交易，拟收购南通长乐全部股权和江苏中南1%股权，协定收购代价不高于22.6亿元。两次收购对象均从事物业管理服务业务，以“城市投资开发运营商”为战略定位的华润在积极扩大三大主营业务中“轻资产管理业务”的范围及规模。

金融机构对于华润置地也格外青睐。“嫌贫爱富”的机构，更愿意做锦上添花的事情。

1月25日，招商银行与华润置地签订合作协议，将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。这一场高达230亿元的开年大单像是平地一声雷吸引着大众目光，华润置地也随之站在了聚光灯下。

这场合作对于华润置地的重要性不言而喻。至今，这条消息仍在华润置地官网新闻滚动播放。

2月18日，华润置地就签订贷款融资协议接连发布3条公告。华润置地作为借款人就20亿港元的贷款融资与一家银行签订了贷款融资协议，该贷款融资自提款日起计为期一年。华润作为借款人就两份总数10亿港元的贷款融资签订协议，贷款融资自提款日起计均为5年。

2月25日，华润置地宣布其全资附属公司华润置地（珠海）、华润信托、深圳市聚臻投资，华润深国投及珠海横琴润弘就成立了新基金订立新合作协议，为目标项目的持续发展提供资金。

3月1日，华润置地再次作为借款人签订总数30亿元人民币的贷款融资协议，该贷款融资自提款日起计为期一年。

除此之外，华润置地在花钱上也并不吝啬。它在不到半个月的时间里，先后于2月17日以22.82亿元摘得北京石景山区首钢园区的土地以及在3月2日以底价38.6亿元的价格竞得佛山市顺德区一块土地。

佛山土地的交易也是广东省开年以来成交土地面积最大的一宗住宅商业文体综合开发项目地块，华润置地也准备计划将该地块打造成为顺德大良规模最大的TOD商业综和体项目。相对于众多房企躺平，债务都只能选择违约，华润却不差钱。

华润置地的“野心”在春天里膨胀。当然，华润置地会将这种“野心”视为“韧性生长”。1月17日，华润集团董事长、华润置地董事局主席王祥明出席了华润置地“勇毅笃行，韧性生长”为主题的2022年经理人工作会议，他明确提出了：“抢抓市场机遇，实现弯道超车。”

华润置地能够拥有“野心”， 命好之外也不得不感谢过去的自己。

1994年通过改组成立的华润置地像是一个含着金钥匙出生的富二代。事实也的确如此。依托于华润集团，华润置地的发展路走得很顺畅，1996年即在香港联交所上市。

2018年、2019年是国内诸多房企狂奔的时刻。根据当时中国指数研究院发布的数据，2018年破千亿房企数量从2017年的18家大幅度增至31家。

根据克而瑞数据显示，2018年碧桂园以7286.9亿元流量金额登顶榜首，紧随其后的万科、恒大也均突破5000亿元。而华润置地当年流量金额仅为2106亿元，排名第九位，房企TOP10的荣誉似乎摇摇欲坠。

2018年华润置地综和营业额1211.9亿元，按年增长18.9%；核心盈利193亿元，同比增长17.8%。纵向对比下，华润置地的成绩还算不错。但横向比对下，华润在一众狂奔的房企中显然是有些落后了。这也无怪于蒋智生对华润“中年焦虑”的自侃之言。毕竟，形势如此。

2019年，华润置地在克而瑞房企的全口径金额维度盘点中以2430.0亿元艰难保住自己第十位的荣誉，而龙湖集团则以2425.0亿元稍逊屈于第十一位。此时，华润距离掉落前十仅有一线之隔。“中年”的华润置地似乎更焦虑了。

答案或许是否定的。相对于疯狂扩张、规模越来越大的房企而言，跑得慢的华润置地恰恰避开了更大的风险。

从债务层面看，被甩在后面的华润置地虽然“焦虑”，但所幸还清醒，未被负债锁上拷链。

2018年，华润置地总有息负债比率为42.3%，与2017年持平；净有息负债率33.9%，较上年有所下降。

2019年其总有息负债比率为36.6%，较上年下降5.7个百分点；净有息负债率为30.3%，较上年下降3.6个百分点。正如年报中所说的那样，华润“坚持着稳健的财务政策”，负债率也始终“维持在行业较低水平”。

王祥明执掌之后，债务率进一步降低。

根据2021年3月30日华润置地举行的2020年业绩发布会，2020年华润置地剔除预收账款后资产负债率为59.7%，净负债率为33.3%，现金短债比为2.23。年末现金及现金等价物折合人民币按年增长38.3%、达895亿元，债务总额按年增长22.6%，净有息负债率维持于29.5%。

这些数据让华润置地稳稳地成为了“三线四档”绿档企业，从而有了更大的腾挪空间。

根据年报，2020年华润置地新获取项目69个，新增权益土地储备1148万平方米。2021年中期报期内，华润新获取项目33个，新增权益土地储备714万平方米。

截至2021年中期报，华润总土地储备面积7098万平方米，权益土地储备面积5116万平方米，“可保障未来3-5年发展”。在市场低迷时期补充土储，华润在积蓄力量。

“轻资产”赛道上，近年来万达蹚出了一条路。早在2015年初，王健林就推动万达商业地产启动“轻资产”模式；2017年危机更促成了万达割腕转型向“轻资产”。

华润其实也走得很快。2017年，华润万象生活正式成立，初期专注于提供住宅物业管理服务，配合华润置地业务需要。而后，这个平台的独立性渐强，致力于成为“中国领先的物业管理及商业运营服务供应商”。

2020年12月9日，华润万象生活成功登陆港交所主板，开盘首日每股价涨38.1%，上市一个月后总市值破千亿元，也是首个市值过千亿元的商管企业。从公告“可能拆分”到万象生活正式上市，华润仅花了不到两个半月的时间，其行动可以称之为迅猛。

业绩方面，2020年华润万象生活核心净利润为8.164亿元，同比大幅提升148%，商业运营及物业管理毛利润按年增长131.7%，毛利率提升至41.8%。

王祥明在2022年新年献词中说道：“长安何处在，只在马蹄下。”这诗句的前一句是，“长安不可见，喜见长安日。”

有人说2022年的新年是地产人最悲伤的新年。那只说对了一半，对于华润置业这类企业而言，其实是收割的喜悦年份。

2月15日，华润置地公布1月营运数据：实现总合同销售金额约152.6亿元人民币，按年减少37%；权益合同销售金额为112.3亿元，按年减少23.7%。

2021年10月总合同销售金额200.9亿元，同比减少22.9%；权益合同销售金额140.4亿元，同比减少32.4%。

2021年11月华润总合同销售金额203.6亿元，同比减少29.6%；权益合同销售金额为143.5亿元，同比减少20.2%。依靠着12月销售额的大幅增长，华润置地才得以3158.0亿元之销售额勉强完成3150亿元的目标。

此外，华润作为此轮房企收并购大潮中的重要力量之一，政策的倾向利好是一定的。但“之一”并非是“唯一”。

1月21日，世茂集团（0813.HK）披露交易，确认以10.6亿元之代价出售一家全资附属公司给由上海市国资委全资拥有的上海久事北外滩建设发展有限公司。

1月24日，雅居乐集团（3383.HK）发布公告，以18.43亿元人民币价格出售所持广州利合约26.66%股权给广东中海地产有限公司。

1月28日，世茂再披露，以45亿元之代价出售其于上海的酒店物业——上海外滩茂悦大酒店，买方则为一家主要从事于物业开发业务的国有企业。

而且争抢的还有实力雄厚的中国信达、中国华融等AMC公司。征探君从多个渠道了解到，对于这波调整这些处置不良资产擅长的公司，将会大举收割。

此外，一些境况还不错的地产企业也与银行牵手。

肥肉谁都不愿意放弃，打到骨折卖的项目自然有人抢。1月26日，根据上海清算所消息，建发地产和招商蛇口两家房地产企业分别在银行市场成功发行并购票据，涉及金额22.9亿元。

2月14日，根据大悦城控股官微消息，与招商银行成功“牵手”，招商银行向其提供100亿元的专项融资额度用于地产并购相关的综合金融服务。

3月3日，招商银行再与碧桂园（2007.HK）签署150亿元《地产并购融资战略合作协议》，以“充分支持本集团（碧桂园）的并购业务发展，令本集团（碧桂园）更好地把握市场上所呈现的收并购机遇”。

2月28日，根据深圳证券交易所披露的信息显示，债券名称为“华润置地控股有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券”，拟发行金额为100亿元人民币。

目前，该项目状态显示为“已受理”。而此项资金“拟用于支持产业内企业缓解流动性压力、偿还公司有息债务以及补充流动资金”。华润置地一面是为收购，一面是为偿债。

这一年，或许也将是王祥明带领华润置地彻底走出“中年焦虑”的关键年份。去年以来，一个个“带头大哥”在去年下半年以来的房地产危机中躺平或者即将躺平。

2020年，巴菲特在年会上引用了白宫总管拉姆·伊曼纽尔(RahmEmanuel)的话：“千万不要白白浪费一次严重的危机”。显然，从王祥明近期的举措来看，他和华润置地都不会轻易浪费这场“危机”。

只不过正如王祥明所言，依然要防范重大风险，行稳致远。行稳致远，征探君在万科集团总部也看到过这四个字，万科也将在未来的房地产收并购中扮演重要角色。